Una mirada a la actividad inmobiliaria y económica actual

February 4, 2021

El 2020 fue un año de grandes sorpresas y de un impacto muy profundo en la economía mundial. La llegada de la pandemia destruyó cualquier tipo de proyecciones y llevó a un decrecimiento fuerte a la gran mayoría de países. Paradójicamente, la excepción fue China (donde comenzó todo) y un par de países más, cuyos gobiernos adoptaron medidas rápidas para contener el virus.

Para el caso latinoamericano, la caída de sus economías fue más compleja, motivada por los malos desempeños en Venezuela, Argentina y Ecuador, experimentando decrecimientos del 10%, esto debido a las reducciones de consumo y un aumento acelerado en los niveles de desempleo.

Por supuesto, Colombia no iba a ser la excepción y según cifras del DANE, el decrecimiento estimado para el 2020 será del 8%. Para el tercer trimestre del año, las únicas actividades que experimentaron comportamientos positivos fueron la agricultura, ganadería, caza y pesca (2.8%), las actividades inmobiliarias (2.1%) y las actividades financieras y de seguros (1.6%). Entre tanto, los demás sectores de la economía presentaron fuertes contracciones, especialmente en la construcción (-23%) y en el comercio (-18%).

Esta dinámica se explica, porque al inicio del año pasado, pese a que el crecimiento económico del país en el primer trimestre ya era regular, con un porcentaje del 1.2%, el Gobierno tuvo que adoptar medidas para contener el contagio del virus chino, entre ellas, el del confinamiento obligatorio, lo que en consecuencia afectó de tajo el comportamiento de la economía, la cual se contrajo en un 8.2% a septiembre de ese periodo.

Como mencioné, el sector de la construcción, registró unos niveles negativos históricos, fruto de las medidas que llevaron a mantener a los colombianos en sus casas. Al término del tercer trimestre del año anterior, la caída era del 23%, especialmente por la reducción del 27% en el subsector de edificaciones y del 16% en obras civiles. Los créditos hipotecarios no aportaron suficiente, decayendo en un 24%. Los desembolsos a constructores cayeron en un 23% y a los compradores en un 25%, esto pese a los esfuerzos de las entidades financieras. Este comportamiento es similar en las subrogaciones. “En el acumulado a octubre de 2020, las subrogaciones de constructor a individual que reflejan las ventas de vivienda nueva con financiación presentaron un decrecimiento del 21%, mientras las subrogaciones de individual a individual se redujeron en 34%”, indica la Lonja.

Para el caso del leasing habitacional, el decrecimiento fue del 19% y unos desembolsos que alcanzaron los $3.1 billones de pesos. Pese a ello, el estimativo es que en el mediano plazo, los inicios de obra sean menores, debido a la fuerte reducción de áreas licenciadas. Antioquia por ejemplo, disminuyó en un 42% dichas áreas. Las zonas para la construcción en el Valle de Aburrá, al término del septiembre del año pasado, se redujeron en un 9%, representada en cinco millones de metros cuadrados aproximadamente.

¿Qué ocurre en el sector inmobiliario?

Este sector fue de los pocos que tuvo resultados positivos el 2020. Aunque por supuesto, con comportamientos muy por debajo de los esperados, pero entendible por semejante crisis sanitaria.

Según el DANE, entre enero y septiembre del año pasado, este renglón de la economía, creció en el país en un 2.1%, lo que permitió mantener ocupadas a más de 206 mil personas en Colombia, de ellas, 42 mil personas en el Valle de Aburrá. En esta zona de Antioquia, los negocios inmobiliarios ascendieron a 48.546 unidades, representando más de $17 billones de pesos. Si se compara con el 2019, se representa una disminución del 26%, cifra no registrada desde hace cerca de 20 años.

Para la Lonja, el mercado de arrendamientos también tuvo un gran impacto. En este periodo que analizamos, una vivienda ubicada en el Valle de Aburrá, de estrato 4, 5 y 6, estuvo en promedio 119 días sin poder arrendarse. Al analizar el comportamiento por zonas, Boston y La Floresta en Medellín, estuvieron con promedios inferiores de ocupación a 60 días. Ahora bien, cuando se trata de la venta de una vivienda usada, el periodo de transacción, en promedio, fue de nueve meses. Sin embargo, en barrios como La Castellana y El Velódromo, la venta del inmueble estuvo alrededor de tres meses.

La empresa de investigación de mercados, Galería Inmobiliaria, estima que en el 2020, se vendieron 176.157 viviendas nuevas y lotes residenciales en las trece principales ciudades del país, lo que representa un crecimiento del 8% en relación con 2019, especialmente en ciudades como Santa Marta, Cali, Girardot y Manizales. Para el caso del Valle de Aburrá, se estima una negociación de 19.380 viviendas nuevas, más 1.190 lotes residenciales, para un total de 20.570 unidades comercializadas, alcanzando un valor de $5.8 billones. Un 0,45% más que en 2019. Como es de esperarse, Medellín es el municipio con el mayor número de propiedades vendidas, 4.576 viviendas nuevas. Le sigue Bello con 3.242 unidades. Sabaneta con 2.996 y Envigado con 1.814.

“La velocidad de venta de los proyectos residenciales nuevos se ubica ahora en un promedio de nueve meses, sin embargo, en zonas como Envigado y Bello los tiempos de rotación son cercanos a los nueve meses para terminar con el stock existente de vivienda, mientras que en zonas como La América, Buenos Aires y Laureles se requieren en promedio seis meses para liquidar el stock total de vivienda”, explica Federico Estrada García, gerente de la Lonja Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia.

¿Qué podemos esperar del año 2021?

Muchos analistas y expertos económicos, concuerdan en que el 2021 será un año de transición. Es probable que no sea el año definitivo de recuperación, pero marcará una senda importante que deberá superarse en el 2022.

Como hemos visto en el inicio de este nuevo año, en la mayoría de principales ciudades continúan los estragos económicos por consecuencia de los nuevos confinamientos obligatorios, esta vez, por la alta ocupación de camas de Unidades de Cuidados Intensivos, ya que no se ha logrado reducir los altos índices de contagio del Covid. Esto definitivamente, marca una tendencia muy similar a la vivida anteriormente y sin cálculos aún sobre la afectación en los sectores de la economía del país.

El Banco Mundial considera que aunque la actividad económica mundial se está recuperando en estos últimos meses, esta se mantendrá por debajo de las tendencias previas a la pandemia. La proyección de crecimiento económico en todo el mundo para este 2021 es moderadamente cercana al 4%. Considera el organismo multilateral, que las principales prioridades inmediatas que deben adoptar los gobiernos es contener la propagación del virus, proporcionar alivio a las poblaciones vulnerables y superar los desafíos relacionados con el proceso de vacunación.

Se espera que durante el 2021 América Latina recupere algo del crecimiento perdido durante el año pasado, estimándose un crecimiento del 3.7%, cifra que es un poco inferior a la esperada para la economía mundial. Los mayores crecimientos se esperan en economías como la de Perú (7.6%), Panamá (5.1%), Argentina (4.9%) y Colombia (4.9%), mientras algunos otros países como Uruguay y Paraguay presumiblemente tendrán crecimientos inferiores y cercanos al 3% durante este año.