La importancia de realizar un avalúo justo y real para garantizar una buena negociación

February 23, 2021

A la hora de vender una propiedad, una compañía o un bien inmueble, por supuesto, luego de revisar las finanzas y verificar que los papeles estén en regla, también es muy importante hacer el avalúo correcto. Incluir este aspecto en la negociación nos ayudará a realizar una rápida transacción, contar con una información objetiva y real y además, obtener el mejor precio por el inmueble que estamos ofreciendo. También es importante señalar, que prácticamente todo aquello que pueda ser negociable se puede valorar.

Por ejemplo, en un bien inmueble, el avalúo termina siendo un análisis detallado de todas las características de la propiedad; el uso del suelo, el mercado inmobiliario, las condiciones urbanas o rurales y además, las condiciones físicas de dicho inmueble.

No realizar un buen avalúo, significa estar expuesto a un alto riesgo y contar con una desventaja sobre el precio justo por el cual se quiere negociar la propiedad. Lo que se pretende es que se logre garantizar que no se presenten valores equivocados y problemas jurídicos. Todo se puede prevenir y evitar, si se cuenta con un avalúo al momento de realizar cualquier tipo de negociación.

Teniendo en cuenta esta introducción, está claro que para ponerle un precio justo a los inmuebles, el vendedor debe conocer el valor real de la propiedad y así venderla. Es por eso que quiero detallar algunas desventajas, al no incluir la valuación al momento de vender una compañía, propiedad o un activo.

  • El Precio

    En mi opinión, este es el principal aspecto que influye a la hora de una negociación, finalmente lo que se quiere es obtener un buen rédito en el momento de vender una propiedad. Si no tengo claro cuánto vale realmente nuestro inmueble, podemos caer en el error de ponerle un precio muy elevado a la propiedad, lo que evidentemente reduciría cualquier transacción. Pero también puede ocurrir, el caso contrario, que negocio por debajo del valor correcto y eso me lleva directo a pérdidas económicas.

  • El Valor

    Según lo estipulado por el Artículo 2º del decreto 1420 de 1998: “Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más favorable por el cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien.

  • Seguridad

    Cuando un vendedor no tiene la posibilidad de contar con un avalúo de la propiedad que desea negociar, es lógico que tampoco se le está brindando garantías o seguridad al comprador por el inmueble que está interesado. La negociación debe darse en un ambiente de confianza para que el cliente este aseguro de que el precio es justo y competitivo.

  • Pérdida de negocios

    Con frecuencia sucede en el mercado inmobiliario, que al no contar con un avalúo que garantice el proceso de negociación, esto se refleje en la pérdida de posibles negocios y, como ya dije antes, hasta la venta de una propiedad por debajo del valor justo. Adicionalmente, al ser este un mercado tan competitivo y con muchos jugadores, es importante siempre tener en cuenta la experiencia del comprador, pues genera la confianza necesaria para que vuelva a contar con nosotros y supere los temores que pueda tener al momento de comprar.

    Muchos han sido los casos que se han llevado las miradas y los reflectores en este tema. Uno de los más sonados en la actualidad, tiene que ver con las acciones de la cadena minorista de videojuegos GameStop que puso en jaque a los inversionistas más importantes de los Estados Unidos.

    Esta es la hora, en que nadie se explica cómo la compañía, que pasaba por apuros graves, logró negociar sus acciones a precios exorbitantes (sobrevaloradas) en tan solo unos días, de una manera lo suficientemente salvaje que llevó a que la élite financiera y política de los Estados Unidos, desde inversionistas profesionales de Wall Street, hasta los pasillos de las autoridades reguladoras y la misma Casa Blanca en Washington, se preguntara cómo regular las acciones de esta tienda, que pasaron a valer 17 dólares a principios del 2021 a 380 dólares en apenas dos semanas.

    Por supuesto, como era de esperarse, esta condición generada por los usuarios de la red social Reddit, suscitó preguntas serias sobre si el mercado de valores se encuentra ante una burbuja peligrosa y si se debe permitir o no, que una nueva generación de inversionistas, detrás de un celular o una pantalla, saquen el máximo provecho de este tipo de negociaciones.

    Estos casos evidentemente llaman la atención sobre la importancia de un avalúo real y justo. Un gana- gana que como explicaba anteriormente, deje satisfechos a las partes.

    No podemos olvidar, que, para el mercado colombiano, existen dos tipos de avalúos muy comunes: el comercial, que es realizado por un perito para determinar el valor de la propiedad, evaluando los aspectos físicos y normativos. Aquí se estudian las variables del entorno que impactan sobre el precio de transacción. Estos avalúos en promedio tienen una vigencia de doce meses, los valores varían con el tiempo. El sector financiero, por ejemplo, solicita este tipo de valuaciones cuando se trata de una hipoteca.

    El otro tipo de avalúo es el catastral, que palabras más, palabras menos, se trata del mecanismo que tiene el Estado para determinar el valor de los inmuebles como base gravable para el cobro del impuesto predial. Los entes territoriales se encargan de revisar las características físicas del inmueble para luego determinar las condiciones de las tarifas tributarias que se debe pagar por el mismo. Este tipo de avalúo lo reglamenta el Instituto Geográfico Agustín Codazzi y el proceso es realizado por el Igac y los gestores catastrales autorizados.

    VALORAR S.A es una de las empresas con más experiencia en el país en la materia. Realiza valoraciones de bienes inmuebles urbanos y rurales, empresas, maquinaria y equipos, muebles y enseres, intangibles, tasaciones de perjuicios e indemnizaciones por daño emergente y/o lucro cesante, servidumbres, cultivos y especies vegetales, entre otros; con fines contables (Normas NIIF y Normatividad Colombiana - COLGAP). Además, está en la capacidad de avaluar bienes para asegurarlos, compraventas, garantías hipotecarias y operaciones de leasing, cálculos del índice de valoración predial, compra de predios en proyectos de infraestructura y constituir servidumbres. Además, pueden ser de utilidad para procesos judiciales y revisión de avalúos del Estado, entre otros servicios.