Las valoraciones online vienen ganando espacio en el sector inmobiliario

May 11, 2021

En Colombia, la pandemia sigue teniendo efectos sobre su economía. Esta condición, ha llevado a que las empresas, las instituciones públicas, privadas y los ciudadanos, hayan tenido que cambiar su forma de comprar, vender, consumir sus productos, negociar con sus proveedores y realizar sus trámites, entre muchas otras transacciones.

Adicionalmente, las medidas restrictivas implementadas por las autoridades nacionales y territoriales, adoptadas ante la creciente ola de contagios por el tercer pico de pandemia, los aumentos en la ocupación de camas UCI en clínicas y hospitales, un lento proceso de vacunación y una aparente apatía al acatamiento ciudadano de estas normas, han llevado al confinamiento generalizado en pueblos y ciudades, el cierre del comercio y otras instituciones del orden público.

Esta situación, que aparentemente continuará presentándose durante un periodo más largo de tiempo, ha llevado convertir a la tecnología, en un aliado principal para innovar la comercialización de productos y servicios; permitiendo una adaptación más rápida de las empresas, que el mercado y los usuarios han entendido, logrando así que en un alto porcentaje de estas organizaciones, puedan reportar operaciones normales en su funcionamiento.

La Firma Yanhass publicó recientemente una encuesta en el que señala que un 64% de los consultados ha utilizado directamente los canales digitales online de bancos, almacenes, EPS y otras entidades. Dice este reporte, que la mayor utilización de estos canales se da en las personas con edades entre 25 y 34 años con un 71.8% de la muestra evaluada. Es de destacar, que el 62.8% de las personas con 55 o más años también, señalaron que han recurrido a estos canales, lo que demuestra que brecha generacional en el uso de la tecnología se ha cerrado, por lo menos durante estos periodos de aislamiento.

La realidad es que el aislamiento definitivamente aceleró muchos de los comportamientos que se esperaban a mediano plazo y llevó, entre otros aspectos, a una migración de lo físico a lo virtual, pese a que antes de la pandemia, muchas personas desconfiaran de los canales digitales. Pero ese panorama cambió, ahora se utilizan muchas plataformas digitales como e-commerce, WhatsApp y aplicaciones que día a día, surgen como solución a cada necesidad.

Según la firma consultora Raddar, este cambio de consumo llevó a ganancias jugosas a quienes vieron la oportunidad en lo digital. Sólo en 2020, las transacciones de comercio electrónico ascendieron un 30% pasando de $22.2 billones en 2019 a $29 billones de pesos en 2020. En relación a las transacciones virtuales, estas aumentaron en un 86,2% pasando de 119 millones de transacciones en línea a 222,7 millones en el mismo periodo.

Por supuesto, que los sectores económicos que presentan comportamientos positivos gracias a estas herramientas son muchísimos y diversos, pero hagamos un zoom, en lo que está ocurriendo por ejemplo, en el sector inmobiliario y algunos de sus servicios.

“Haremos referencia a un modelo de negocio que ha venido teniendo auge y aunque en el país, aún no es muy conocido y desarrollado por muchas empresas y tampoco se cuentan con datos que permitan evaluar económicamente hablando su beneficio, llega como una solución a una necesidad muy sentida y tiene que ver con las valoraciones online.

Daniel Amézquita, Coordinador de Valoración de la empresa VALORAR S.A, asegura que este servicio en especial, ha venido presentando un crecimiento importante de solicitudes, gracias a los avances tecnológicos y a la necesidad de resolver ese requerimiento de las empresas y personas de contar con una evaluación del valor comercial de un inmueble en el menor tiempo posible, a un buen costo y que sea confiable. “Por ejemplo, para solicitar créditos hipotecarios, los tiempos de entrega que nos solicitan los clientes y las entidades bancarias, cada vez son más cortos, entre 24 y 48 horas”, asegura Amézquita, quien agrega aquí es donde radica la principal oportunidad para ofrecer este tipo de servicios.

Y es que justamente, las herramientas tecnológicas que aquí se aplican para poder realizar una evaluación online, parten de una datta de diferentes encargos valuatorios , que son analizados en una matriz con unas variables específicas, permitiendo obtener el avalúo de un inmueble casi que en tiempo real . “Lo que hacemos es filtrar en esa base de datos, las condiciones que queremos consultar sobre nuestro inmueble. La aplicación nos arroja un valor muy cercano a lo estimado para poder avanzar en la transacción comercial”, explica Amézquita.

La dificultad de realizar valoraciones presenciales en algunos casos, pero contando ahora con esa ventaja de tener a la mano en tiempo real la información de la oferta y los análisis de avalúos de mercado con aplicaciones digitales, hacen evidentemente de este servicio, un producto atractivo y que se espera sea cada vez más solicitado. Sin olvidar entonces que éste, puede llegar a manejarse como un concepto de valor bastante aproximado a un avalúo comercial y en un muy corto tiempo.

Para Daniel Amézquita, otro de los beneficios que ofrece este servicio tiene que ver con su costo, pues se estima que el avalúo hipotecario presencial , en promedio puede tener un valor aproximado de $200.000 a $300.000, mientras que el online, se encuentra entre $50.000 y $80.000. Esto se debe al proceso de automatización y la datta previamente cargada al sistema de avaluación lo que evidentemente reduce sus costos. Sin embargo, dos aspectos que el servicio aún tiene por resolver como retos, tiene que ver con la confiabilidad de la información y algunos vacíos jurídicos que puede tener

En relación a la confiabilidad, una de las condiciones que tiene la herramienta, es que por tratarse de una información de base sobre las características generales del inmueble, a la hora de su evaluación , en ocasiones no se tiene en cuenta las condiciones físicas de la propiedad, esto quiere decir, que la aplicación en sus variables, arroja un valor promedio, pero si el inmueble presenta deterioro o daños en su infraestructura, este elemento puede no tenerse en cuenta y como consecuencia puede tener un impacto sobre el valor real. Pese a ello, los oferentes de este servicio han venido avanzando en ajustar esta característica evaluativa para que sea tenida en cuenta.

En relación a los aspectos jurídicos, hay cuestionamientos si esa evaluación digital es avalada por los organismos de control y tiene la misma validez que una valoración presencial. Al respecto, la abogada Margoth Salinas, especialista en Derecho Administrativo y Gestión de Entidades Territoriales y Magister en Derecho, vinculada al sector notarial durante varios años, nos explica que la Superintendencia de Notariado y Registro, como entidad de vigilancia y control, no ha emitido ninguna circular o resolución, que limite o prohíba este ejercicio evaluativo. “Es claro que a la hora de una transacción comercial de una propiedad, entre los requisitos para efectos de costos notariales, sólo tienen en cuenta el autoavalúo que es donde se refleja en el impuesto predial que se paga sobre esta propiedad y que se establece por el análisis evaluativo del Agustín Codazzi y las Secretarías de Hacienda de cada ciudad”, indica Salinas.

Agrega que las notarías en este sentido, respetan la autonomía de los comparecientes, es decir, compradores y vendedores, en relación al avalúo comercial al que se llegue entre particulares y no es potestad del ente notarial, determinar o no, la validez de dicha evaluación . “Una persona puede evidentemente hacer uso de las evaluaciones online para determinar el costo de su propiedad y a su vez, llegar a un acuerdo económico con el comprador, ya en el proceso legal sobre la transacción aplica el autoavalúo como soporte para establecer los costos de los derechos notariales” dice la jurista.

Así mismo, la abogada Salinas, asegura que las notarías del país, gracias a una iniciativa del Ministerio TIC y la Supernotariado, vienen implementando la virtualidad en varios de los servicios notariales justamente para estar acorde a los nuevos requerimientos de los ciudadanos, brindando altas condiciones de seguridad y mayor agilidad en la atención.

Entendiendo estas apreciaciones, es importante considerar entonces, que las evaluaciones online, tienen un efecto directo sobre el interés que una persona puede tener sobre la necesidad de conocer el precio más cercano sobre su inmueble. Teniendo esta información, puede tener la capacidad de establecer un acercamiento comercial con aquella persona que esté interesada en adquirirla. De igual manera, para esta última persona, que quiere comprar un predio, esta herramienta también le es útil, para analizar si el precio es más o menos cercano a la realidad y poder así tener una decisión final. Como en todo, la oferta y la demanda, tienen en cuenta otros elementos evaluativos , pero es claro, que este servicio seguirá desarrollándose y ganando más espacio entre aquellas personas que ven en lo digital una solución a esta necesidad.